서울씨티빌딩 × 진성빌딩 투자 비교
명륜4가 188-12 매수 검토 | 2026.03 기준
건물 기본 정보 비교
매수 검토
서울씨티빌딩
주소종로구 명륜4가
매각가160억 원
대지면적156.74py
연면적647.15py
규모지상7 / 지하1
사용승인1998년 (약 27년)
용도지역2종일반주거 + 일반상업
접근성혜화역 도보 5분
대지면적당10,207만원/py
연면적당2,472만원/py
리모델링 레퍼런스
진성빌딩
주소동대문구 휘경동
공사구분용도변경 + 대수선 + 증축
증축지하2층 + 9층 증축
연면적(변경후)1,322.74py
변경 용도임대형기숙사 (9개층)
호실수114실 (2~8층 14실씩)
전용률약 48.7%
주차기계식 20대 + 자주 1대
1층 용도공유공간 + 근린생활
지하 공유시설GYM / 취미실 / 식당
층별 용도 구성 비교
호스텔/숙박
사무소
고시원
근린생활
임대형기숙사
공용/계단
주차장
투자전략 시나리오
① 진성빌딩형 전환
호스텔·고시원 → 임대형기숙사로 전면 용도변경 후 임대 운영
② 혼합 리모델링
저층 근린생활 유지, 중·상층 용도변경 및 수선
③ 경량 정비 후 매각
최소 공사로 임대 안정화, 단기 보유 후 시세차익 실현
주요 리스크
고위험
용도지역 혼재: 2종일반주거 + 일반상업 경계 → 용도변경 허용범위 사전 확인 필수. 숙박시설(호스텔)·임대형기숙사 변경 시 주거지역 내 허용 여부 검토 필요.
고위험
상가임대차 임차인 보호: 호스텔·고시원·1층 근린생활 임차인 권리금 및 계약갱신요구권 → 공사 전 명도 비용·기간 예산화 필요.
중위험
1998년 준공 구조체: 약 27년 경과 RC구조. 대수선 시 내력벽·설비 노후화 실사 필수. 진성빌딩처럼 증축 추가 시 구조보강 비용 별도 산정.
중위험
혜화 입지 수요 검증: 대학로·성균관대 배후 수요는 강하나, 임대형기숙사 경쟁 공급(고시원·원룸) 밀도 현장 확인 필요.
저위험
자주식 주차 13대: 기숙사·사무 전환 시 법정주차 충족 여부 재산정 필요하나, 현재 자주식 확보는 긍정적.