NAI Korea 리서치센터 · 프롭테크 4사 비교 진단
부동산플래닛 · 디스코 · 알스퀘어 · 빅밸류
규모 · 수익성 · 자본체력 3축 진단
매출 규모가 200배 차이 나는 4개 기업을 동일 잣대로 비교하기 위해, 절대 금액이 아닌 수익성·인당 생산성·자본 건전성이라는 정규화 지표로 재배열한 자료입니다.
Overview
4사 개요 및 판정
부동산플래닛 EST. 2020 · 서울 강남
빅데이터·AI 시세평가 풀스택 서비스 (B2B2C)
재무 안정 · 조직 리스크 집중형
2025 매출액42.7억원
2025 영업이익+7.7억원 이익률 18.0%
2025 자본총계+15.6억원
고용 / 퇴사율17명 / 73.2%
누적 투자유치10.0억원 seed · 1건
디스코 EST. 2016 · 성남 판교
지도·로드뷰·지적도 기반 부동산 정보 (B2B SaaS)
완전자본잠식 3년 연속 · 구조적 리스크
2025 매출액10.0억원
2025 영업이익+0.72억원 이익률 7.2% · 첫 흑자
2025 자본총계-15.3억원
고용 / MUV12명 / 15.4만
누적 투자유치73.0억원 4건
알스퀘어 EST. 2009 · 서울
데이터 기반 종합 부동산 서비스 · 중개/자문/인테리어/데이터솔루션
적자 급축소 · 자본체력 취약
2025 영업수익(연결)2,000억원 창사 최대 · 전년비 +5.8%
2025 영업손실-13억원 전년 -144억 → 100억+ 축소
2024 자본 / 부채비율44.8억 / 1,250%
고용 (공개 기준)약 560명
2024 미처리 결손금662억원
빅밸류 EST. 2015 · 대구
AI 주택시세·상권분석 데이터테크 · 구독형 데이터 공급
10년 만 흑자 전환 · 성장 궤도 진입
2025 매출액63.6억원 4년 연속 최대 실적
2025 영업이익흑자 규모 미공개 · 창사 첫 흑자
2025 자본총계미확인 시리즈B 50억 유입
고용 (공개 기준)약 47명
누적 투자유치120억원 시리즈B (2025-06)
Positioning
규모 × 수익성 포지셔닝 맵
가로축 로그 스케일 · 원 크기 = 고용인원
부동산플래닛 17명
디스코 12명
알스퀘어 약 560명
빅밸류 약 47명
점선 원 = 이익률 미공개, 추정 구간
읽는 법. 맵의 오른쪽으로 갈수록 규모가 크고, 위로 갈수록 이익률이 높습니다. 4사는 서로 다른 사분면에 흩어져 있습니다. 알스퀘어는 규모에서 압도적이지만 손익분기선에 걸쳐 있고, 부동산플래닛은 규모는 작아도 이익률이 가장 높습니다. 규모와 수익성이 완전히 분리되어 있다는 점이 국내 프롭테크 시장의 현 구조를 그대로 보여줍니다.
Normalized
규모를 제거한 효율 지표
절대 금액이 아닌 비율 비교| 지표 | 부동산플래닛 | 디스코 | 알스퀘어 | 빅밸류 |
|---|---|---|---|---|
| 수익성 | ||||
| 영업이익률 | +18.0% | +7.2% | -0.7% | 흑자·미공개 |
| 순이익률 | +17.3% | +6.2% | 미확인 | 미확인 |
| 생산성 | ||||
| 1인당 매출 | 2.51억 | 0.83억 | 3.57억 | 1.35억 |
| 1인당 영업이익 | 0.45억 | 0.06억 | -0.02억 | 미확인 |
| 자본 효율 | ||||
| 누적 투자유치 | 10.0억 | 73.0억 | 미확인 | 120.0억 |
| 투자 1원당 매출 | 4.27배 | 0.14배 | - | 0.53배 |
| 재무 안정성 | ||||
| 자본총계 | +15.6억 | -15.3억 | +44.8억(24) | 미확인 |
| 부채비율 | 128% | 자본잠식 | 1,250%(24) | 미확인 |
| 업력 | 5.8년 | 10.4년 | 16.7년 | 11.2년 |
(24) = 2024년 말 기준. 알스퀘어·빅밸류의 2025년 자본 항목은 공개 자료에서 확인되지 않아 미기재했습니다.
투자 효율 1위
플래닛 4.27배
10억 투자로 42.7억 매출
투자 효율 최하위
디스코 0.14배
73억 투자로 10억 매출
인당 생산성 1위
알스퀘어 3.57억
단, 인당 영업이익은 마이너스
이익률 1위
플래닛 18.0%
4사 중 유일한 두 자릿수
Turnaround
알스퀘어 4개년 손익 · 적자 축소 경로
연결 기준 · 단위 억원
해석. 2023년 -237억까지 확대됐던 영업손실이 2년 만에 -13억으로 줄었습니다. 감소분의 상당 부분은 인테리어·공사 부문의 원가율 개선에서 나왔고, 매출 구조 측면에서는 데이터 기반 자문을 포함한 서비스 부문이 434억원으로 전년 대비 46.1% 성장하며 외형 성장을 견인했습니다. 다만 2024년 말 기준 부채비율 1,250%, 미처리결손금 662억원이라는 자본 체력의 문제는 손익 개선과 별개로 남아 있습니다.
Risk
4사 리스크 진단 매트릭스
Outlook
기업별 전망 및 관찰 포인트
부동산플래닛
숫자는 견고, 사람이 흔들림
폐업 리스크 낮음 · 조직 리스크 높음
이익률 18.0%로 4사 중 최고, 투자 1원당 매출 4.27배로 자본 효율도 압도적입니다. 다만 퇴사율 73.2%가 지속되면 서비스 품질과 개발 연속성으로 리스크가 전이될 수 있습니다. 매출 증가율이 +6.0%로 둔화된 만큼 '플래닛 AI'의 성과가 다음 곡선을 결정합니다.
디스코
사업은 살아 있고, 재무는 무너짐
단기 폐업 낮음 · 정상화도 불가한 교착
순이익 0.62억 기조로 자본잠식 15.3억을 해소하려면 산술적으로 약 24.7년이 필요합니다. 증자 없이는 구조적 해소가 불가능합니다. MUV가 33개월간 18.9% 감소한 점은 매출 성장과 상반된 신호로, 향후 1~2년 내 자본 확충 여부가 분수령입니다.
알스퀘어
외형은 1위, 체력은 아직 회복 중
2026년 흑자 전환 가능성 · 자본 확충 필요
2년 만에 적자를 224억 줄여 손익분기에 도달했고, 회사는 2025년 하반기부터 반기 기준 흑자 기조가 자리 잡았다고 밝혔습니다. 다만 2024년 말 부채비율 1,250%·결손금 662억은 흑자 몇 년으로 회복되기 어려운 규모입니다. 2025년 감사보고서의 자본총계 확인이 급선무이며, 흑자 정착 시 IPO 또는 대형 자본 유치가 다음 수순으로 예상됩니다.
빅밸류
4사 중 균형이 가장 좋은 구간
성장·수익·자금 3박자 동시 확보
10년 만의 첫 흑자와 시리즈B 50억 유치가 같은 해에 겹쳤습니다. 은행·정부기관 대상 데이터 구독 모델은 부동산 경기 변동에 상대적으로 덜 노출된다는 점이 강점입니다. 2026년 매출 100억 목표 달성 여부와 IPO 검토의 실질적 진전이 관찰 포인트입니다.
Takeaway
종합 소견
2025년은 국내 프롭테크의 '수익성 수렴' 원년
4사 중 3사가 2025년에 흑자를 기록했거나 손익분기에 도달했습니다. 디스코는 설립 10년 만에, 빅밸류도 10년 만에 첫 흑자를 냈고, 알스퀘어는 영업손실을 237억에서 13억으로 줄였습니다. 2022~2023년 상업용 부동산 거래 급감기에 일제히 확대됐던 적자가, 원가 통제와 데이터·구독 사업 비중 확대를 거쳐 동시에 수렴하는 국면입니다.
다만 '손익 흑자'와 '자본 건전성'은 별개입니다
이번 비교에서 가장 뚜렷한 결론입니다. 디스코와 알스퀘어는 손익은 개선됐지만 각각 완전자본잠식과 부채비율 1,250%라는 누적된 재무 상흔을 안고 있습니다. 이는 연간 이익으로 메우기에는 규모가 다른 문제이며, 증자·IPO 등 자본 이벤트로만 해결됩니다. 반면 부동산플래닛과 빅밸류는 흑자와 자본이 같은 방향을 향하고 있습니다.
규모는 안전을 보장하지 않습니다
매출 2,000억의 알스퀘어가 매출 42.7억의 부동산플래닛보다 자본 건전성 지표에서 취약하다는 사실은, Factfulness가 경계하는 '크기 본능(size instinct)'의 전형적 사례입니다. 절대 규모가 아니라 이익률·부채비율·투자 효율 같은 비율 지표로 보아야 실제 체력이 드러납니다. 파트너·거래상대방 심사 시에도 매출 순위가 아닌 자본총계와 부채비율을 먼저 확인하시는 것이 정확합니다.
데이터 한계 고지. 부동산플래닛·디스코는 제공된 기업정보 화면의 3개년 개별재무제표를 그대로 사용했습니다. 알스퀘어는 연결 기준 언론 보도 수치를 사용했으며 개별 기준(2025년 매출 366억·영업이익 -109억)과는 범위가 다릅니다. 빅밸류는 매출과 흑자 여부만 공개되어 있고 이익 규모·자본총계는 확인되지 않아 추정 구간으로 표기했습니다. 알스퀘어·빅밸류의 2025년 자본총계는 감사보고서 공시 시 갱신이 필요합니다.
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