매물과 체결 사이
300억을 넘는 순간, 강남 시장은 다른 규칙으로 움직입니다
디스코 지도에는 300억 이상 매물이 화면을 가득 채웁니다. 그런데 최근 1년간 강남구에서 실제로 체결된 300~500억 거래는 17건, 월 1.4건입니다. 이 17건이 어떤 물건이었는지가 오늘의 이야기입니다.
일반 거래 전체
합계 6,325억
(준공 10년 이내)
매물은 두껍고 체결은 얇습니다
디스코에서 매매 300억 이상으로 필터를 걸면 역삼동 한 화면에만 매물 클러스터가 150건 안팎으로 뜹니다. 테헤란로·논현동으로 화면을 옮겨도 밀도는 비슷합니다. 호가 기준 공급은 분명히 두껍습니다.
반면 최근 1년간 강남구에서 체결된 300~500억 거래는 17건입니다. 월 1.4건, 3주에 한 건꼴입니다. 200억 이하가 168건인 것과 비교하면 밴드 하나를 넘는 순간 체결 빈도가 10분의 1로 떨어집니다.
최근 1년 금액 밴드별 체결 건수
매물 수와 체결 수의 괴리 자체는 이상하지 않습니다. 문제는 이 밴드에서만 괴리가 유독 크다는 점이고, 그 이유는 두 번째·세 번째 이야기에서 드러납니다.
매물 건수는 지도 클러스터(+N) 합산치로, 중복·재등록·타 지역 포함 가능성이 있는 관측값입니다. 체결 건수와 직접 비율로 계산하지 않고 밀도 대비로만 사용합니다.
체결된 17건에는 공통 조건이 있습니다
구축, 대로변, 그리고 법인 매수. 이 세 가지가 겹칠 때만 300~500억이 성사됐습니다.
30년 초과 8건 (47%)
대로변급 접도 13건
17건 중 15건
직거래 0건
밴드별 물건 프로필 비교
| 금액 밴드 | 건수 | 중위 경과연수 | 중위 대지 | 개인 매도 | 중개거래 | 준신축 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 200억 이하 | 168 | 30년 | 72.7평 | 62.5% | 92.3% | 19.0% |
| 200~300억 | 34 | 23년 | 122.1평 | 52.9% | 79.4% | 17.6% |
| 300~500억 | 17 | 31년 | 195.1평 | 47.1% | 100% | 0% |
| 500억 초과 | 18 | 34.5년 | 247.1평 | 33.3% | 38.9% | 16.7% |
| 개인 매도 비중은 밴드가 올라갈수록 단조 감소합니다(62.5 → 52.9 → 47.1 → 33.3%). 300~500억은 개인 매도자가 참여하는 마지막 밴드이고, 500억을 넘으면 중개거래 비중도 38.9%로 꺾여 기관 간 상대거래 영역으로 넘어갑니다. | ||||||
중개거래 100%와 매수자 법인 88%가 같이 나타난다는 것은, 이 밴드가 중개시장이 감당하는 최상단이라는 뜻입니다. 300~500억은 우리가 직접 딜을 만들 수 있는 마지막 구간입니다.
체결 17건 전량
경과연수 30년 초과는 강조 표시. 건축년도 미상 2건 포함.
준신축은 이 구간에서 사라집니다
최근 1년 준신축(준공 10년 이내) 거래는 41건입니다. 그런데 분포가 기묘합니다. 200억 이하에 32건, 200~300억에 6건, 그리고 1,000억 초과에 3건. 300억에서 1,000억 사이는 완전히 비어 있습니다.
최근 1년 준신축 41건의 금액 분포
원인은 두 가지이고, 무게가 다릅니다
재고 구조가 주된 원인입니다. 300~500억 체결의 중위 대지면적은 195.1평입니다. 그런데 강남 준신축 73건 중 대지 150평 이상은 9건(12.3%)뿐이고, 중위 대지는 72.9평입니다. 이면 개발사업의 표준 필지가 60~100평이니, 300억대에 도달할 준신축 자체가 시장에 거의 존재하지 않습니다.
기대가격은 부차적 요인으로 보입니다. 접도 조건을 통제하면 준신축 단가는 오히려 보합입니다. 8m미만 준신축 중위 대지평당가는 2025년 1억 5,026만원에서 2026년 1억 4,865만원으로 1.1% 변동에 그쳤습니다. 가격을 고수해서 안 팔리는 것이 아니라, 팔 물건이 그 가격대에 없는 것입니다.
다만 실거래 데이터는 체결된 거래만 보여줍니다. 호가와 등록 후 체결까지의 기간(DOM)은 관측되지 않으므로, 기대가격 요인을 완전히 배제할 수는 없습니다. 검증에는 사내 매물 DB가 필요합니다.
매각 자문에 바로 적용할 세 가지
300~500억 매각 물건은 구축·대로변으로 좁혀 소싱합니다
이 밴드에서 체결된 17건의 중위 경과연수는 31년, 대로변급 접도가 76.5%였습니다. 준신축 이면 물건을 300억대로 끌어올리려는 시도는 최근 1년간 한 건도 성공하지 못했습니다.
매수자 풀은 법인으로 전제하고 설계합니다
매수자 88%가 법인입니다. 개인 매수는 17건 중 1건뿐이었습니다. 마케팅 자료를 개인 자산가용 감성 소구가 아니라 법인 투자심의용 수익·개발 시나리오 중심으로 구성해야 합니다.
500억을 넘으면 우리 역할이 조성자에서 참여자로 바뀝니다
중개거래 비중이 300~500억 100%에서 500억 초과 38.9%로 급락합니다. 300~500억은 우리가 매물을 발굴하고 매수자를 붙여 딜을 조성하는 마지막 구간이고, 그 위는 기관 간 직거래 네트워크로 넘어가 우리가 자문·주선으로만 참여하게 됩니다. 두 구간은 다른 트랙으로 나눠 접근해야 합니다.
왜 300~500억이 "딜을 만드는 마지막 구간"인가
"딜을 만든다"는 것은 아직 시장에 나오지 않은 매물을 끌어내고, 흩어진 매수 수요를 연결해 거래 자체를 조성한다는 뜻입니다. 밴드에 따라 우리가 쥘 수 있는 역할이 달라집니다.
200억~500억 · 딜 조성
- 매도자에 개인 47% 참여 — 매물 발굴 여지가 큼
- 구축·대로변 중소형, 매수 후보를 능동적으로 매칭해야 성사
- 발굴·매칭·조율이 거래 성패를 좌우
- 우리가 딜의 조성 주체
500억 초과 · 자문 참여
- 매도·매수 모두 법인, 기관 간 상대거래
- 기관들이 서로 알고 자문사를 각자 대동해 직접 협상
- 중개는 있어도 주선·자문 성격
- 우리는 딜의 참여자로 이동
최근 1년 · 300~500억 17건 전량 중개거래 / 500억 초과 18건 중 11건 직거래
한 문장으로 정리하면 이렇습니다. 300~500억은 중개시장이 감당하는 최상단이며, 구축·대로변·법인 매수라는 세 조건이 모두 맞을 때만 열립니다.
10분 발표 진행표
예상 질문 대비
"매물 150건은 어떻게 세었나" — 지도 클러스터 합산 관측값이며 중복 가능. 비율 계산에는 쓰지 않고 밀도 대비로만 사용한다고 답변.
"17건은 표본이 너무 적지 않나" — 적은 것이 결론 그 자체. 다만 중위값 해석은 방향성 참고로 한정하고, 2026년 7~8월 신고 지연분이 채워지면 재확인 예정이라고 답변.
"준신축이 안 팔린다는 뜻인가" — 아니라고 명확히. 200억 이하에서는 32건이 정상 거래됐고, 접도 통제 시 단가도 보합. 300억대에 나올 물건이 없는 구조 문제.
'부쫀쿠' 카테고리의 다른 글
| GFA_Haverhill_dashboard_v3_JARVIS (0) | 2026.08.24 |
|---|---|
| GFA_dash (0) | 2026.08.22 |
| bskit dealbook v13.7 (0) | 2026.08.09 |
| Market-Made vs Buyer-Made (1) | 2026.07.19 |
| final_bskit dealbook v10 bilingual (0) | 2026.07.10 |