Seoul CRE Top 20

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Seoul CRE Top 20

정은상 2026. 4. 16. 07:33

서울 상업용 부동산 상위 20건 실거래 분석 | 2026.03~04

총 거래금액

4,486억

20건 합계

평균 거래금액

224억

건당 평균

평균 연면적단가

4,184만

원/평

평균 대지면적단가

12,173만

원/평

평균 공시지가대비율

290%

공시지가 대비 거래가

■ 거래 총괄표

□ 패턴 분석

□ Deal Story

━ 시각화

거래 총괄표 (거래금액 순)

순위	건물명	소재지	용도	용도지역	거래금액	연면적(py)	연면적단가 (만원/py)	대지면적(py)	대지단가 (만원/py)	공시가 대비율	준공	거래일
1	대한민국예술인센터	양천구 목동 923-6	업무	일반상업	1,500억	12,519	1,198	1,325	11,323	244%	2011	03-26
2	을지로5가 92-2 관광숙박시설	중구 을지로5가 92-2	제2종근생	일반상업	810억	2,684	3,018	234	34,589	578%	2019	03-25
3	숭인동 1383	종로구 숭인동 1383 종로 400	업무	일반상업	540억	3,017	1,790	570	9,474	201%	1988	04-03
4	도곡동 957-13	강남구 도곡동 957-13 남부순환로 2611	제1종근생	일반상업	210억	219	9,588	104	20,148	151%	1980	04-01
5	WE63	강남구 역삼동 725-63 테헤란로28길 34	제2종근생	제1종일반주거	180억	342	5,256	125	14,423	561%	2024	03-20
6	서초동 1485-5	서초구 서초동 1485-5 효령로 232	제1종근생	제3종일반주거	180억	203	8,868	219	8,233	184%	1992	03-21
7	대치동 896-1	강남구 대치동 896-1 테헤란로64길 25	제2종근생	제3종일반주거	151억	301	5,020	89	16,917	267%	1990	03-29
8	목동 408-174 (중등수학 씨앤씨)	양천구 목동 408-174 목동서로 256	━	제3종일반주거	148억	531	2,780	131	11,288	304%	1996	03-27
9	세아빌딩	강동구 둔촌동 100-7 진황도로61길 68	제2종근생	개발제한구역	135억	119	11,353	407	3,313	335%	2018	03-24
10	은전빌딩	종로구 낙원동 151 돈화문로9길 32	━	일반상업	110억	478	2,299	120	9,167	233%	1991	03-18
11	원효로2가 1-36	용산구 원효로2가 1-36 백범로 340	제2종근생	제3종일반주거	107억	314	3,405	74	14,546	354%	1989	03-23
12	양재동 118	서초구 양재동 118 양재천도9길 7	제2종근생	제2종일반주거	100억	387	2,584	126	7,940	299%	1990	04-13
13	양평동1가 13-6	영등포구 양평동1가 13-6 신유로 85-7	교육연구	준공업	96억	141	6,848	164	5,880	313%	1964	03-13
14	로드원빌딩	광진구 군자동 473-13 능동로35길 22	제2종근생	준주거	90억	302	2,980	95	9,512	407%	2006	04-03
15	방이동 38-2	송파구 방이동 38-2 오금로11길 23-12	숙박	일반상업	86억	334	2,558	62	13,781	267%	2001	03-13
16	장충동1가 38-30	중구 장충동1가 38-30 장충단로8길 39	제1종근생	제2종일반주거	84억	436	1,917	125	6,687	280%	1988	03-19
17	삼전동 180-28	송파구 삼전동 180-28 삼학사로 51	제2종근생	제3종일반주거	79억	203	3,886	100	7,938	229%	1993	03-14
18	돈의동 44-1	종로구 돈의동 44-1 돈화문로11길 18	제2종근생	일반상업	71억	116	6,147	40	17,754	280%	1975	03-19
19	신문로2가 1-152	종로구 신문로2가 1-152 경희궁1길 5	제3종근생	제1종일반주거	70억	256	2,739	103	6,823	296%	1980	03-30
20	명동2가 54-11	중구 명동2가 54-11 명동8길 8-13	제2종근생	근린상업	70억	136	5,142	35	20,054	118%	1957	03-16

※ 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 | 단가는 평(py) 기준

패턴 분석 및 시장 특징

■ 거래금액 분포

1,000억 이상 (초대형)1건 (1,500억)

500억~1,000억2건 (810억, 540억)

100억~500억9건

100억 미만8건

━ 상위 3건(대한민국예술인센터, 을지로5가, 숭인동)이 전체 거래금액의 63.6%(2,850억원)를 차지하며 극도의 편중 양상을 보임. 100억 미만 중소형 거래가 8건으로 건수 기준으로는 다수를 점유.

□ 권역별 분포

강남권 (강남·서초)5건 (721억)

도심권 (종로·중구)6건 (1,675억)

여의도·영등포권1건 (96억)

용산권1건 (107억)

서남권 (양천·송파 등)5건 (1,813억)

동북권 (광진·강동)2건 (225억)

━ 도심권(종로·중구)이 금액 기준으로는 강남권을 압도하나, 이는 을지로5가·숭인동 대형 건의 영향. 건수 기준으로는 강남·서초가 여전히 활발하며 소형 빌딩 거래의 중심축 역할.

□ 용도지역별 단가 패턴

일반상업지역 평균 연면적단가3,909만원/py

주거지역 평균 연면적단가4,479만원/py

일반상업 평균 대지단가14,586만원/py

주거지역 평균 대지단가10,620만원/py

━ 주거지역 내 상업용 건물이 연면적단가에서 상업지역을 상회하는 역전 현상 관찰. 이는 주거지역 내 희소한 상업시설의 프리미엄과 개발사업성 기대를 반영.

□ 건물 연식과 가격

준공 30년 이상 (노후 건물)13건 (65%)

준공 10~30년5건 (25%)

준공 10년 미만 (신축)2건 (10%)

최고 연식1957년 (명동2가, 69년차)

최신 건물2024년 (WE63, 2년차)

━ 거래의 65%가 30년 이상 노후 건물에서 발생. 토지가치 중심의 거래 성격을 시사하며, 멸실 후 재건축·용도변경을 통한 개발이익 추구가 주된 투자 동기로 추정.

□ 공시지가 대비율 분석

최고 대비율578% (을지로5가)

최저 대비율118% (명동2가)

300% 이상8건 (40%)

200~300%8건 (40%)

200% 미만4건 (20%)

━ 평균 290%로, 공시지가 대비 약 3배에 거래되는 양상. 특히 WE63(561%)과 을지로5가(578%)는 신축 프리미엄 및 입지 프리미엄이 극대화된 사례. 명동2가(118%)는 공시지가 현실화율이 높은 상업지역 특성 반영.

■ 핵심 시사점

1. 대지가치 중심 거래 지배: 대지면적 대비 연면적 비율이 높고, 노후 건물 비중이 65%에 달하며, 투자자들은 건물보다 토지·입지가치에 집중.

2. 소형 빌딩 거래 활성화: 100억 미만 8건, 100~200억 5건으로 중소형 빌딩 시장이 양적으로 활발. 개인·법인 투자자의 자산배분 수요 지속.

3. 주거지역 상업시설 프리미엄: 용적률 여유와 개발사업성으로 인해 주거지역 내 상업용 건물의 연면적단가가 상업지역을 역전.

4. 강남 3구 + 도심 양강 구도: 건수·금액 모두 강남·서초·송파와 종로·중구에 집중되며, 비핵심 권역 거래는 제한적.

주요 거래 Deal Story

1. 대한민국예술인센터

1,500억원

양천구 목동 업무시설 2011년 준공 연면적 12,519py

■ 한국예술인총연합회가 국고 지원을 받아 건립한 대형 업무시설. 과거 운영난과 재정 문제로 파산 위기까지 거론된 바 있으나, 목동 신시가지 14개 단지 재건축 정비구역 지정 완료에 따른 지역가치 재평가가 매각 결정에 영향을 미친 것으로 추정. 연면적 41,386m²(12,519py)의 대형 자산으로, 연면적단가 1,198만원/py는 목동 권역 업무시설 시세 대비 합리적 수준. 인근 SMT빌딩(켄달스퀘어 소유)도 별도 매각 추진 중으로, 목동 업무시설 시장의 활발한 거래 흐름을 대변.
━ 투자 포인트: 목동 재건축 본격화에 따른 지역 전체의 자산가치 리레이팅, 서울 서남권 최대 업무시설 희소성, 5호선 오목교역 도보권 입지.

연면적단가

1,198만/py

대지면적단가

11,323만/py

공시가대비

244%

대지면적

1,325py

2. 을지로5가 92-2 관광숙박시설

810억원

중구 을지로5가 제2종근생 (관광숙박) 2019년 준공 연면적 2,684py

■ 을지로5가 일반상업지역에 위치한 관광숙박시설로, 대지면적 234py 대비 연면적 2,684py로 용적률이 매우 높은 고밀도 개발 자산. 대지면적단가 34,589만원/py는 20건 중 최고치로, 도심 일반상업지역 내 희소한 숙박 자산에 대한 극한의 프리미엄을 반영. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 을지로 일대 도시재생·관광 활성화 기조가 거래를 견인한 것으로 분석. 공시지가 대비 578%는 20건 중 최고 배율.
━ 투자 포인트: 을지로 힙플레이스 트렌드 + DDP 인접 관광 수요, 고밀도 개발을 통한 높은 수익률 잠재력, 외국인 관광객 회복 수혜 기대.

연면적단가

3,018만/py

대지면적단가

34,589만/py

공시가대비

578%

용적률 추정

~1,146%

3. 숭인동 1383 (종로 400)

540억원

종로구 숭인동 업무시설 1988년 준공 연면적 3,017py

■ 종로 400번지에 위치한 대형 업무시설. 1988년 준공으로 38년차 노후 건물이나, 종로대로 정면에 위치한 종로변 대형 토지(570py)의 희소성이 거래의 핵심. 연면적단가 1,790만원/py는 노후 건물 가치를 반영하여 낮은 수준이나, 대지면적단가 9,474만원/py는 종로 상업지역의 토지 프리미엄을 입증. 동대문역사문화공원 인접 입지로, 향후 멸실 후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 증대 전략이 유력.
━ 투자 포인트: 종로 대로변 일반상업지역 대형 토지 확보, 동대문·청계천 상권과의 시너지, 멸실 후 오피스/상업시설 재개발 잠재력.

연면적단가

1,790만/py

대지면적단가

9,474만/py

공시가대비

201%

건물 연식

38년

4. 도곡동 957-13

210억원

강남구 도곡동 제1종근생 1980년 준공 연면적 219py

■ 남부순환로 접면의 강남 도곡동 일반상업지역 소형 건물. 연면적 219py에 210억원으로 연면적단가 9,588만원/py는 20건 중 2위, 대지단가 20,148만원/py는 3위에 해당하는 초고가 거래. 1980년 준공 46년차 건물로 사실상 토지가치 100%의 거래. 대지 104py의 소형 필지이나 남부순환로 대로변 일반상업지역이라는 희소성이 프리미엄을 극대화.
━ 투자 포인트: 강남 핵심 입지 일반상업지역 소형 토지 확보, 남부순환로 가시성·접근성, 멸실 후 고밀도 개발 가능.

연면적단가

9,588만/py

대지면적단가

20,148만/py

공시가대비

151%

건물 연식

46년

5. WE63 (역삼동)

180억원

강남구 역삼동 제2종근생 2024년 준공 (신축) 연면적 342py

■ 테헤란로28길에 위치한 2024년 준공 신축 빌딩. 20건 중 유일한 2년 미만 신축으로 공시지가 대비 561%라는 극단적 배율을 기록. 제1종일반주거지역 내 상업용 건물이라는 점에서 주거지역 규제 하 희소한 상업시설에 대한 프리미엄이 극대화. 테헤란로 역세권의 신축 프리미엄 + 강남 업무지구 소형 오피스 수요가 결합된 사례.
━ 투자 포인트: 강남 테헤란로 도보권 신축 프리미엄, 제1종주거 내 상업시설 극한 희소성, 임대수익 안정성(Cap Rate 기반 투자).

연면적단가

5,256만/py

대지면적단가

14,423만/py

공시가대비

561%

건물 연식

2년

9. 세아빌딩 (둔촌동)

135억원

강동구 둔촌동 제2종근생 2018년 준공 연면적 119py

■ 개발제한구역(GB) 내 소재한 이례적 거래. 연면적 119py에 135억원, 연면적단가 11,353만원/py는 20건 중 최고 단가. 건물 자체보다 대지면적 407py의 토지가치에 집중한 거래로, GB 해제 또는 특별 개발 허가를 통한 미래 개발이익에 대한 투자로 해석. 둔촌주공 재건축(올림픽파크포레온) 완료에 따른 인접지 가치 상승 기대감이 영향을 미친 것으로 분석.
━ 투자 포인트: GB 해제 시 개발이익 극대화 잠재력, 올림픽파크포레온 입주 효과, 대형 토지(407py) 확보.

연면적단가

11,353만/py

대지면적단가

3,313만/py

공시가대비

335%

대지면적

407py

18. 돈의동 44-1

71억원

종로구 돈의동 제2종근생 1975년 준공 연면적 116py

■ 돈화문로 이면, 종로3가 익선동·돈의동 일대의 소형 빌딩. 대지 40py(132m²)에 71억원으로, 대지단가 17,754만원/py는 20건 중 4위. 1975년 준공 51년차 노후 건물의 사실상 토지매입 거래. 종로3가 일대의 도시재생·핫플레이스화 흐름 속에서 소규모 상업시설(카페, F&B, 갤러리 등) 용도로의 활용 또는 재건축을 통한 가치 증대 전략 추정.
━ 투자 포인트: 익선동·돈의동 상권 프리미엄, 일반상업지역 소형 필지 희소성, 종로3가역 도보권.

연면적단가

6,147만/py

대지면적단가

17,754만/py

공시가대비

280%

건물 연식

51년

20. 명동2가 54-11

70억원

중구 명동2가 제2종근생 1957년 준공 연면적 136py

■ 명동8길에 위치한 1957년 준공, 69년차 최고령 건물. 대지 35py에 70억원으로 대지단가 20,054만원/py는 도곡동에 이어 전체 2위. 반면 공시지가 대비율 118%로 20건 중 최저. 명동 핵심 상권의 초소형 필지로, 토지 공시지가 자체가 높아 배율은 낮지만 절대 단가는 최상위. 명동 상권 회복과 외국인 관광객 증가에 따른 리테일 자산 수요 재부상이 거래를 견인.
━ 투자 포인트: 명동 핵심 상권 내 토지 확보, 외국인 관광 수요 회복 수혜, 소형 리테일 자산의 높은 임대수익률 기대.

연면적단가

5,142만/py

대지면적단가

20,054만/py

공시가대비

118%

건물 연식

69년

데이터 시각화

■ 거래금액 비교 (억원)

□ 연면적단가 비교 (만원/py)

□ 대지면적단가 비교 (만원/py)

━ 연면적 vs 연면적단가 분포

연면적 (py) → ← 연면적단가 (만원/py)